房地產行業企業所得稅匯算清繳的風險點提示

來源:瑞安達財稅  作者:瑞安達財稅   人氣:  時間:2020-12-02
摘要:房地產行業稅收政策具有特殊性和復雜性,特別是計算邏輯、收入確認、成本結轉等方面與其他行業有顯著差異,現將企業所得稅匯算清繳過程中應注意的幾個風險點進行歸納梳理。

  房地產行業稅收政策具有特殊性和復雜性,特別是計算邏輯、收入確認、成本結轉等方面與其他行業有顯著差異,現將企業所得稅匯算清繳過程中應注意的幾個風險點進行歸納梳理。

  1、關于收入確認的稅會差異

  按照企業會計準則,確認收入需同時滿足5個條件:

  ①企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

  ②企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權,也沒有對已售的商品實施有效控制;

  ③收入的金額能夠可靠計量;

  ④相關的經濟利益很可能流入企業;

  ⑤相關已發生的成本能夠可靠計量。

  2017年修訂時,將主要風險和報酬轉移確認收入改為:企業應當在履行了合同中的履約義務,即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。

  根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號,以下簡稱《辦法》)的規定:“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現”,具體規定了不同銷售方式下的銷售收入確認時點。

  比如:采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日,確認收入的實現,而會計核算上一般作為預收賬款,只有當開發產品完工后,才按會計準則確認收入。

  另外《辦法》第九條規定:“企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。

  開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。稅法上規定的銷售收入確認時間與會計核算上不一致,會存在稅會差異,匯算清繳時需要注意相關的納稅調整。

  2、關于賬面成本、動態成本和計稅成本的差異

  通常情況下,由于各個企業財務管理體制不一樣,或者財務部門和成本部門信息溝通不暢,可能會造成賬面成本小于動態成本。企業需要對照付款記錄,逐筆核實實際發生的動態成本,如果有漏項,則補錄到賬面成本。

  根據《辦法》第三十二條的規定,允許預提相關成本費用。一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的,在證明資料充分的前提下,其發票不足金額可以預提,但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的,可按預算造價合理預提建造費用。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。

  賬面成本預提成本費用后,匯算清繳時需要關注稅法允許扣除的預提成本費用,剔除稅法不允許扣除的預提部分,將賬面成本調整為計稅成本。

  3、關于計稅土地成本的確認

  營改增后,房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

  根據《增值稅會計處理規定》(財會[2016]22號)規定,企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的,發生成本費用時,按應付或實際支付的金額,借記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目,貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時,按照允許抵扣的稅額,借記“應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)”或“應交稅費——簡易計稅”科目(小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目),貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

  匯算清繳時,由于企業所得稅收入確認和增值稅收入確認會存在一定差異,需要關注土地成本中抵減銷項稅額的部分,減少開發產品企業所得稅計稅成本,按照結轉銷售面積計算扣除。

  4、“限地價、競配建”的企業所得稅處理

  近年來,“限地價、競配建”(即:參與現場競價的競買人報價超出最高限制地價后,轉為競配建租賃住房比例,投報配建比例最高者為競得人)的土地供給模式比較普遍,將正常招拍掛的大部分土地溢價從現金轉換成實物,表面上限制了土地成交最高價,但扣除配建房后,可售部分的實際樓面地價不僅沒有降低,還引發了涉稅風險。

  對“限地價、競配建”模式涉稅處理,全國沒有統一的規定。一般情況下,按權屬的轉移方式分為政府回購方式(政府以一定的價格購買配建部分)、直接移交方式(不動產登記部門直接將配套建設首次登記到政府指定的行政事業單位)和無償移交方式(受讓方按照合同約定無償移交配套建設,屬于無償轉讓不動產)。

  政府回購方式常見的處理方法是取得的相關收入應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除;如果不是以政府回購方式,應與政府國土部門溝通,首選直接移交方式,即配建產權首次登記到政府指定的單位,一般不計收入,配套建設的相關支出單獨核算,作為取得土地使用權的成本,計入開發產品計稅成本;其次,如果確定了是無償移交方式,由于大部分地方尚未明確處理方法,建議積極與主管稅務機關溝通,爭取主管稅務機關對該模式的支持理解,避免按視同銷售處理,而是按“不計收入,成本可扣除”來處理,盡量降低有關稅負。

  5、關于明股實債融資的企業所得稅處理

  明股實債方式,一般是投資方以股權形式進行投資,但以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等形式獲得固定收益,以與融資方約定投資資本金遠期有效退出和約定利息(固定)收益的剛性實現為要件。

  根據《國家稅務總局關于企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第41號)規定,同時符合下列條件的混合性投資業務:

  1.被投資企業接受投資后,需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息);

  2.有明確的投資期限或特定的投資條件,并在投資期滿或者滿足特定投資條件后,被投資企業需要贖回投資或償還本金;

  3.投資企業對被投資企業凈資產不擁有所有權;

  4.投資企業不具有選舉權和被選舉權;

  5.投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動。

  被投資企業應于應付利息的日期,確認利息支出,并按稅法和《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第34號)第一條的規定,進行稅前扣除。

  實務中,符合混合性投資業務的明股實債較少,其原因是如果是被投資企業需要贖回投資或償還本金,那么實質上就是減資行為,不符合監管要求,并且投資企業有可能因地產項目虧損造成無法收回投資的情形。因此,明股實債的融資支出能否在企業所得稅稅前扣除,主要關注其是否滿足相應的條件。

  6、地下車位的企業所得稅處理

  根據《辦法》,利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理。屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理;屬于營利性的,或產權歸企業所有的,或未明確產權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的,應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發產品進行處理。

  房地產企業開發的地下車位可分為:有產權的車位和無產權車位。一般來說,有產權車位的涉稅處理較為明確,如果銷售的,按照銷售開發產品處理,取得收入時計入應稅收入,成本按已售面積對應結轉;如果自用的,按建造固定資產進行處理。無產權車位具體又包括無法辦理產權的車位和人防車位,其中國家對人防車位擁有征用權,如果是無償移交的,按公共配套設施進行處理;如果是長期租賃的情況下,各地執行口徑不一致,有的地區按照銷售合同執行,有的地區按照租賃合同執行。

  7、如何判定售房價格偏低

  由于市場行情的不確定性以及尾盤打折銷售等特殊情況,稅企雙方如何理解計稅依據明顯偏低,經常會產生爭議。

  《稅收征收管理法》規定,納稅人申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由時,主管稅務機關有權核定其應納稅額。但如何判定什么是價格明顯偏低,則沒有統一規定。

  通常情況下,正當理由包括以下內容,需根據實際情況作出客觀判斷:同一樓盤的高檔和低檔開發產品的售價差異,或者受產品樓層、品質等影響售價;受國家宏觀調控或者樓市行情影響,地產下行期打折銷售;法院判定或裁定的轉讓價格,包括仲裁裁定的轉讓價格;第三方評估機構進行評估房地產價值;以公開拍賣方式轉讓房地產的價格;政府物價部門確定的轉讓價格;個人轉讓給直系親屬或承擔直接贍養義務人;拆遷安置售房;房地產轉讓雙方能夠提供有效證據證明其合理性且經主管稅務機關認定的其他合理情形。

  我們通過以上相關風險點可以看到,由于稅會差異性、各稅種之間的差異性、稅收政策不明確性以及執行口徑差異性等,都會使企業面臨一定的稅務風險,實務中企業應當根據不同的情形進行具體分析和納稅調整,對于稅收不明確的地方,提前做好稅務規劃和預案,積極與主管稅務進行溝通確認,以降低稅務風險。


版權聲明:
出于傳遞更多信息之目的,本網除原創、整理之外所轉載的內容,其相關闡述及結論并不代表本網觀點、立場,政策法規來源以官方發布為準,政策法規引用及實務操作執行所產生的法律風險與本網無關!所有轉載內容均注明來源和作者,如對轉載、署名等有異議的媒體或個人可與本網(sfd2008@qq.com)聯系,我們將在核實后及時進行相應處理。
(^ω^)MG招财童子APP下载 五分彩怎么看中奖啊 哈灵麻将下载安卓版301 516金蟾捕鱼游戏中心 广西11选5彩票在线购买 青海快三历史开奖号码 幸运飞艇官方网站开奖号码 山东福利彩票在线购买 宁夏麻将开挂吗不管用 苹果怎么下载熊猫四 胆拖投注金额速查表 福彩快乐12玩法规则 东北麻将推倒胡真人 沈阳麻将微信群吧 贵州麻将规则 白小姐精选三肖三码期期准 天津11选五走势走势图